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2008年房地產估價師考試試題及答案(房地產估價案例與分析)
資料類別
   化工建筑試卷
課程(專業)
  房地產估價案例與分析
關鍵詞
  房地產估價案例與分析|房地產估價師
適用年級
  大學
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  word
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  34K
發布時間
  2019-10-07 20:22:00
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發布人   kj008

 內容簡介:
   2008年房地產估價師考試試題及答案(房地產估價案例與分析)
  一、問答題(共3題,每題0分。請將答案寫在答題紙對應的題號下)
  (一)某市土地儲備中心以拍賣方式出讓一宗住宅用地,甲、乙兩家房地產開發公司擬參加竟買,甲公司委托丙房地產估價機構進行應價評估,最高應價評估結果為12 000萬元。乙公司委托丁房地產估價機構評估出的最高應價為15 000萬元。若該兩家房地產估價機構的評估結果均是合理的,請分析兩者差異的主要原因。
  (二)某公司于5年前在公開市場上以2 000萬元購得一宗出讓性質的辦公用地,投入1 000萬元建成辦公用房一幢。目前,該辦公用房的市場價值為4 000萬元,若5年來房屋建安工程造價水平基本穩定,則有觀點認為該宗土地的重新取得價格上漲了1 000萬元。請問上述觀點是否正確?為什么?
  (三)某城市房管部門直管公房,產權證載用途為住宅,地處繁華商業區內,建筑面積為1 500㎡,占地2 900㎡,土地使用權性質為劃撥,房屋建于1955年,后經過兩次大修,目前處于正常使用狀態。現政府擬將該房地產出售,委托房地產估價機構評估其市場價值。經過調查了解,該區域內建筑容積率為3及以下的商業用途土地價格為2萬元/㎡,商品住宅銷售均價為1.2萬元/㎡。
  據此,估價師擬定了以下兩種估價思路:
  1.以商品住宅銷售均價為基礎估價;
  2.以商業用途土地價格為基礎估價。
  請問:
  1.上述兩種估價思路中哪種較合適?并說明理由。
  2.針對你所選的估價思路,描述其估價技術路線。
  二、單項選擇題(共3大題,10小題,每小題2分。每小題的備選答案中只有一個最符合題意,請將這個答案對應的字母填在答題紙各小題相應的括號內)
  (一)王某于1999年在某城市中心城區購買了一幢6層的百貨大廈,為保證正常經營,于2004年初進行了重新裝修。2006年初,王某委托房地產估價機構評估該大廈的市場價值,評估結果為800萬元。一年后王某因病去世,臨終前留下遺囑:總價值800萬元的大廈由其一兒一女平均繼承。為此,該大廈處分前兄
  妹倆達成書面協議:妹妹獲得該大廈的一、二層,哥哥獲得三至六層。
  1.若結合周邊類似房地產價值分析,該大廈一至六層的價值比例關系為:
  1:0.7:0.6:0.5:0.4:0.3,則哥哥應向妹妹支付補償款( )萬元。
  A.11.43
  B.11.77
  C.22.86
  D.23.53
  2.因該大廈800萬元的價值為2006年初的評估結果,一年后處分該房地產時,兄妹倆共同委托甲房地產估價機構對該大廈重新進行價值評估。估價中正確的選擇是( )。
  A.若選用市場法,應按當地房地產市場價格變化進行價值分析
  B.若選用市場法,應結合大廈各層業態進行價值分析
  C.若選用收益法,其凈收益中應扣除分攤的年均裝飾、裝修費用
  D.若選用收益法,其凈收益中不應扣際分攤的年均裝飾、裝修費用
  3.兄妹倆處置該房地產需要辦理的房屋所有權登記手續為( )。
  A.房屋所有權注銷登記
  B.房屋所有權初始登記
  C.房屋所有權變更登記
  D.房屋所有權轉移登記
  4.若哥哥將其房地產出租后,又與銀行簽訂了抵押合同,并委托房地產估價機構評估,則房地產估價師在抵押估價報告中應提示( )。
  A.該房屋租賃關系不能對抗已登記的抵押權
  B.如未通知承租人,則該抵押合同效力待定
  C.如不辦理抵押登記,該抵押合同無效
  D.如處置該抵押物,該租賃合同對受讓人依然有約束力
  (二)甲公司所有的廠房位于某城市中心,于1986年4月30日建成投入使用。建筑結構為框架結構,廠房的經濟壽命為50年。甲公司于2006年4月將該廠房轉讓給乙公司,轉讓后乙公司將廠房改建為百貨超市,并補交了土地使用權出讓金,將土地變更為商業用途,土地使用期限為40年。自2006年4月30日起至2046年4月29日止,約定不可續期。2008年4月30日,乙公司以該商業房地產作價出資成立合資公司。
  5.如果采用收益法估價,下列關于該宗商業房地產的收益年限說法正確的是( )。
  A.該宗商業房地產的收益年限為28年
  B.該宗商業房地產的收益年限為28年,但須考慮剩余年限土地使用權價值的影響
  C.該宗商業房地產的收益年限為38年
  D.該宗商業房地產的收益年限為38年,但須考慮建筑物剩余經濟壽命的影響
  ...........

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