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2009年房地產估價案例與分析考試試題及答案解析
資料類別
   化工建筑試卷
課程(專業)
  房地產估價案例與分析
關鍵詞
  房地產估價案例與分析|房地產估價師
適用年級
  大學
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發布時間
  2019-10-07 20:26:00
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發布人   kj008

 內容簡介:
   2009年房地產估價案例與分析考試試題及答案解析
  一、問答題(共3題,每題10分。請將答案寫在答題紙對應的題號下)
  (一)
  甲房地產估價機構(以下簡稱甲機構)于2007年8月出具了一份房地產抵押估價報告,銀行據此發放了抵押貸款。2009年1月,因借款人不能如期償還貸款,處置該抵押房地產時實現的價格比甲機構當時的評估價值低很多,銀行認為甲機構存在高估,并委托乙房地產估價機構對甲機構2007年8月出具的估價報告進行復核估價。
  請問:1.復核估價時應如何確定估價時點、估價對象狀況及房地產市場狀況?
  2.復核估價的估價目的和價值定義應如何表述?
  (二)
  甲公司為購買某在建工程項目委托乙房地產估價機構評估其市場價值,估價結果為7500萬元。購得該項目后,甲公司對原設計方案進行了修改并取得了政府主管部門的批準。該項目重新開工半年后,甲公司為籌措資金擬以該在建工程向銀行申請抵押貸款,委托丙房地產估價機構評估其抵押價值,估價結果為9000萬元。
  請問:若上述兩個估價結果均是合理的,產生兩者差異的原因有哪些?
  (三)
  某城市規劃建設一條環城公路,經過某商品住宅小區南側。該小區已建成使用3年,共有15幢多層住宅樓,總建筑面積為14000㎡。建設環城公路需占用該小區500㎡綠地,并拆除一幢面積為900㎡的住宅樓。政府擬按規定進行有關補償和賠償,委托房地產估價機構進行評估。
  請問:理論上政府補償和賠償的內容應包括哪些方面?
  二、單選題(共3大題,10小題,每小題2分。每小題的備選答案中只有1個最符合題意,請將這個答案對應的字母填在答題紙各小題相應的括號內)
  (一)
  某商品住宅開發項目,征收土地面積5000㎡,其中建設用地面積4500㎡,代征地面積500㎡,規劃建筑面積為15000㎡。甲房地產開發公司(以下簡稱甲公司)于2008年10月18日以出讓方式取得該項目用地,支付了地價款和3%的契稅,取得了國有土地使用證。至2009年10月18日,該項目已投入70%的建設資金,完成了主體結構,預計1年后可全部竣工。甲公司擬以該在建工程申請抵押貸款,委托乙房地產估價機構評估其于2009年10月18日的抵押價值。經調查,目前該區域同類商品住宅的平均售價為6650元/㎡,且按每月1%遞增;平均投資利潤率為8%,貸款年利率為7.47%,折現率為10%。
  1.下列關于在建工程抵押的表述中,正確的是( )。
  A.在建工程只有當已投入的建設資金超過總投資的35%時才可以設定抵押
  B.在建工程只有當主體工程結構封頂時才可以設定抵押
  C.在建工程抵押權實現時,設定抵押權后新增建設的部分不能處置
  D.在建工程抵押權實現時,優先受償順序為購房款、建筑工程款、銀行債權
  ..............

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